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2019房地产估价师考试案例分析专项习题(六)

来源:中华考试网  [ 2019年9月9日 ]  【

  单项选择题

  (一)2009年10月1日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款,该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日,甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款,经评估,该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点,2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日,政府因公共利益需要,对该综合楼作出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。

  1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为( )亿元。

  A.10         B.11

  C.13         D.15

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。再次抵押价值为房地产的价值大于已担保的债权的余额部分,即房地产的再次抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。房地产价值15亿元,抵押贷款余额2亿元,抵押成数为50%,再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=15-4/50%=11亿元。

  2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为( )亿元。

  A.12

  B.14

  C.15

  D.16

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元即为被征收价值。

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  3.征收补偿时,该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。

  A.委托房地产估价机构评估确定

  B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

  C.由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产估价机构评估确定

  D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房屋征收估价的相关规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定,被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  4.政府发布的征收决定公告中,一般不包括的内容为( )。

  A.征收补偿方案

  B.行政诉讼权利

  C.行政复议权利

  D.搬迁期限

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房屋征收估价的相关规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。也可以用排除法,补偿方案是一定要公告的,行政复议和行政诉讼是并列的,有复议的权利就有诉讼的权利,所以如果选其中一项,另外一项也一定要选,而题目是单选题,所以2个都排除。

  2011年新出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》,所以当年征收的单选题和指错题,2012年的改错题都考的征收评估。所以要注意最新出台的国家新政对考试的影响。征收估价考的都是法律的规定,价值时点,估价依据,价值类型,征收补偿(含装修补偿)等相关内容。

  (二)甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托,评估该办公楼的市场价格。经调查,甲公司债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元,银行贷款余额2700万元,第三方欠款2000万元。在估价时点,该办公楼全部可销售面积为5万平方米,其中已售出3万平方米。经评估,该办公楼的市场价格为6000元/㎡,拍卖变现时的费用及税金为2500万元。

  5.法院第一次拍卖的保留价应为( )万元。

  A.7500

  B.9600

  C.12000

  D.18000

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定:“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。后来的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》对确定拍卖保留价的规则作了适当修改,其第十三条规定,拍卖财产经过评估的,评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的,保留价由人民法院参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。”可见,在房地产司法拍卖估价中,过去的规定是:第一次拍卖的保留价 >评估价× 80% = 市场价值×80%;现在的规定是:第一次拍卖的保留价= 评估价= 市场价值。总建筑面积5万平米,已销售3万平米,拍卖时市场单价6000元/㎡,6000×(5-3)=12000万元。

  6.拍卖完成后,首先应支付的费用为( )。

  A.施工单位工程款

  B.银行贷款

  C.第三方欠款

  D.拍卖变现时的费用及税金

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。已抵押房地产进行拍卖时,优先偿还的次序,第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。

  7.拍卖变现时的费用及税金不包括( )。

  A.拍卖佣金

  B.营业税及附加

  C.评估费

  D.房地产税

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。

  拍卖估价是近年必考的一种目的房地产估价,因拍卖有其独特性,比如强拍委托人,估价性质,拍卖底价,价值类型,拍卖变现时的费用及税金及优先次序等,都是常考考点。

  (三)甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权,土地使用期限为40年,约定不可续期。经批准规划建设方案为:容积率为12,设计高度为150m,设计用途为酒店。该项目基础工程完成时,因城市规划调整,酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失,甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算,规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元,使用成本年均高出2万元,功能缺陷导致年均收益损失50万元,报酬率为7%。

  本道题是教材损害赔偿评估案例的一个小变形试题,所以考试需要提前弄懂教材上的案例,对比试题与教材不同之处,然后根据题意,参考教材,答出本题。

  8.对该酒店进行损害赔偿估价,不适宜采用的估价方法为( )。

  A.修复费用法

  B.损失资本化法

  C.赔偿实例比较法

  D.损害前后差价法

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用,没有需要拆除修复的部分,不适宜修复费用法。损失资本化法:功能缺陷导致年均收益损失50万元,报酬率为7%。赔偿实例比较法:规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元(2017年改版教材已经删除此方法)。损害前后差价法:规划调整使用成本年均高出2万元,规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。

  9.规划调整给该开发项目造成的损失不包括( )。

  A.投资利息损失

  B.土地价值减损

  C.前期工程费损失

  D.酒店品质受损造成经营收益损失

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产损害造成的损失分析。这道题和教材对比进行了变通,没有因为规划更改延期,而是按时竣工,所以只按教材,不看题意,不进行变通,容易答错。规划调整给该开发项目造成的损失不包括:(1)规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元,包括前期工程费损失;(2)使用成本年均高出2万元,功能缺陷导致年均收益损失50万元,报酬率为7%,这部分是酒店品质受损造成经营收益损失;(3)酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失,但前期工程费多支出,所以会产生相应的投资利息损失;(4)土地的使用年限未缩短,容积率没有变,所以土地价值未减损,不包括土地价值减损。

  10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( )万元。

  A.655.85

  B.682.08

  C.1675.85

  D.1702.08

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产损害造成的损失分析。1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08万元。

  近5年每年必考损害赔偿估价,要不问答题,要不单选题,17年未出题,所以18年正常应该有题。

  损害赔偿可以结合具体房地产估价房屋质量、价值减损,考核赔偿的内容,使用的估价方法,赔偿的价值等相关内容考核。

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